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运营商是购物中心利益相关者之一，即购物中心的经营管理者，一般叫商业管理公司，也有的企业为了拥有物业管理的资质，将运营公司注册为物业管理公司。

不过，现在物业资质已经被取消，因此，以后就无需用物业公司去管理购物中心了，我们只要在商业管理公司营业执照的经营范围中，加入物业管理的内容即可。

商业管理公司负责商业项目的前期策划、商业定位、设计评审、招商落位、开业运营等工作。它是一个购物中心商业价值实现的保证者。如果没有一个出色的/卓越的/优异的/杰出的的运营团队，再好的项目，在价值实现时也会打折扣。

商业管理公司应该要在项目立项拿地时就参与进来的，他通过专业的判断，帮助公司确定盈利模式及商业定位，然后根据盈利模式和商业定位协助设计部制作设计任务书。设计院按照设计任务书的要求来设计建筑方案。这就是我们说的先策划，再设计。

而不做策划，就开始设计，是国内商业项目开发的主要误区。大多数开发商都是拿地以后，就找设计院出图，然后报建开工，等开始建了，才组建商管团队，这个时候很多硬件上的问题就已经不能改了。

因此，商管必须要前置，而且要前置到项目的拿地阶段。这里一定要搞清楚，不是招商前置，而是商管前置，也就是运营前置。

运营前置是为了把项目开发做对，而不是把招商提前，除了主力店和特殊业态之外，招商提前只有坏处没有好处。当然，把招商提前的现象也很普遍，这主要是片面的理解了王健林所说的订单式地产。

一个出色的/卓越的/优异的/杰出的商业项目的开发建设，一定是双轮驱动的，其中一个轮子是房地产的开发建设条线，另一个就是商管的运营条线。只有这两个轮子不断地协调平衡，才能保证项目始终走在正确的轨道上。

02 商管公司的分类

按照主体不同可以将商业管理公司分为四类：

一、开发商自建的商业管理公司

二、零售商出身的商业管理公司

三、隶属资本方的商业管理公司

四、独立的第三方商业管理公司

就目前来看，整体发展比较健康的是资本方自建的商业管理公司和港资开发商背景的商业管理公司。

这跟商业地产的性质有关，商业地产是开发、运营、资本三位一体的，其中核心是资本，也就是说商业地产是一种金融性质运营资产。

在这样的行业特点下，用开发的视角和经营的视角去看都是不足的，必须要用资管的视角来运作项目。这样才能更好地兼顾投资与收益，也才能更好地平衡长期收益和短期收益。

长期收益就是资产增值以及资本退出，短期收益就是物业经营的收益，商业管理团队和物业持有者如何在这两个利益的平衡点上达成一致是非常重要的，如果双方理解不一致，就会导致商管公司的经营策略和团队出现不稳定。

而这两类发展比较好的商业管理公司都是在资管的视角下运营项目的，前者比如中信资产和光大安石旗下的商管公司，凯德是全产业链都做，但其整个产业链都是以资本的视角来运作的，因此它的商管也是隶属于资本的。后者比如恒隆、太古、九龙仓等等。他们的区别在于前者是用别人的钱，后者主要是用自己的钱。

由于资本方是用别人的钱来投资的，所以就受到很多的限制，因此，资本方旗下的项目往往都是比较接地气的社区型项目，投资额控制得比较严格、经营也比较稳健，但资产价值及升值空间没有港资项目高。

港资由于是花自己的钱，可以完全按照自己意愿来投资，所以一律都是高大上的地标型项目，而且都定位比较高端。这类项目投资金额高、建设周期长，基本一个项目至少都要六、七年以上的打磨，像成都太古里四年建成开业，是属于天时地利促成的一个另类项目。但是港资的项目资产价值都很高，而且未来升值空间也很大。

我个人觉得这种不同的商业定位也与两者的退出设计有关，在资本方的设计中，基本上十年内是要退出的，而港资项目退出设计基本都在十年以上，甚至有的就没打算退出。

所以港资在做运作项目时，在考虑当下的经营收益的同时，会更重视长期的发展，因此，项目的开发与定位都是一步到位的。

这跟消费的发展趋势是相吻合的，所以我们会看到凯德已经把它最初的一批项目都卖掉了，以后专注于高端的来福士产品线，而杭州来福士的开业，整体形象与品牌组合已经不同以往，是完全不同的一个凯德了。